Uzavretie trhu a predaj nakrátko

Ak dlžník opakovane neuskutočňuje splátky hypotéky, nehnuteľnosť je vylúčená. V uzavretie, veriteľ preberá vlastníctvo majetku a vysťahuje dlžníka. Uzavreté nehnuteľnosti sa môžu predávať na dražbe alebo prostredníctvom tradičných realitných agentov. V prípade dlžníkov vylúčenie z trhu vážne poškodí ich kreditné skóre.

krátky predaj sa často používa ako alternatíva k vylúčeniu, pretože zmierňuje dodatočné poplatky a náklady pre veriteľa aj dlžníka. Negatívny vplyv na úverové skóre dlžníka je zvyčajne menší pri krátkom predaji ako pri vylúčení z trhu, ale krátky predaj zvyčajne vyžaduje oveľa viac administratívy pre všetky strany..

Porovnávacia tabuľka

Porovnávacia tabuľka vylúčenia verzus krátky predaj

	uzavretie	Krátky predaj
Možno dostanete vyplatenú motiváciu na presídlenie 3 000 dolárov alebo viac	žiadny	Áno
Používa sa, keď	Dlžník omeškania s platbami	Dlžník nemôže splácať hypotéku, dlhuje viac, ako je súčasná hodnota domu, a veriteľ súhlasí.
Predáva	požičiavateľ	Vlastník domu
Spôsob predaja	Aukcia na predaj správcu	realitky
Vplyv na úverové skóre a úverovú históriu	Kvapky 200 - 400 bodov. Zostáva v správe po dobu 7 rokov.	Drop 50 - 150 bodov. Uvedené v úverovej správe, ak veriteľ nahlási zníženie dlhu agentúram vydávajúcim úver.
Začal:	Veriteľ	Majiteľ domu
Budúce pôžičky	Musí obsahovať správu o budúcich žiadostiach o pôžičku	Môžu alebo nemusia byť hlásené o budúcich žiadostiach o pôžičku
Kto má kontrolu nad nehnuteľnosťami	Veriteľ	Majiteľ domu
Obmedzenia budúcich nákupov domov	Spĺňa podmienky na nákup do 5 rokov s obmedzeniami alebo 7 rokov bez obmedzenia	Za určitých okolností je možné ju okamžite kúpiť

Obsah: Uzavretie trhu v porovnaní s krátkym predajom

• 1 Oprávnenosť a použitie
• 2 Ako fungujú zabavenia a krátke predaje?
  • 2.1 Proces uzavretia trhu
  • 2.2 Proces krátkeho predaja
• 3 Komplikácie pre kupujúcich v oblasti zabavovania majetku v porovnaní s krátkym predajom
• 4 Úverový rating
• 5 Budúce vlastníctvo domácnosti
• 6 Posledné správy o zabránení prístupu na trh
• 7 Referencie

Oprávnenosť a použitie

Zabavenie majetku sa používa, keď majiteľ domu neplní svoje splátky na bývanie. Veriteľ prevezme vlastníctvo nehnuteľnosti, ktorá bola založená ako záruka za pôžičku. Keď je nehnuteľnosť vylúčená, veriteľ ju ponúkne na predaj a výnosy použije na vymáhanie hypotekárneho zostatku..

Krátke predaje sú k dispozícii pre dlžníkov, ak dlhujú viac, ako je súčasná hodnota ich domova na trhu. Krátky predaj je možné využiť v situáciách, keď je majiteľ domu v platbe hypotéky a keď zaostali. Pred dokončením predaja nakrátko je však potrebný súhlas veriteľa; veritelia nie sú povinní akceptovať predaj nakrátko.

Ako fungujú zabavenia a krátke predaje?

Proces uzavretia trhu

V závislosti od štátu, v ktorom dlžník žije, môže zabavenie alebo vylúčenie zahŕňať súdny systém. Ďalšie informácie nájdete v časti Súdne zabavenie a súdne zabavenie.

Po troch až šiestich mesiacoch zmeškaných platieb zapíše veriteľ oznámenie o omeškaní, v ktorom upovedomí dlžníka o tom, že čelí vylúčeniu, a poskytne mu lehotu na obnovenie, aby veci napravil vyplatením dlhov alebo urovnaním akýchkoľvek iných sporov. Dĺžka obdobia obnovenia sa líši v závislosti od štátu, pričom niektoré štáty poskytujú dlžníkom iba päť dní na urovnanie sporov a dlhov a iné poskytujú dlžníkom až 90 dní..

Ak sa nezaplatený zostatok hypotéky nevyplatí do troch mesiacov, majiteľ domu dostane oznámenie o predaji. Táto nehnuteľnosť je potom dražená pri správcovskom predaji najvyššiemu uchádzačovi, ktorý musí zaplatiť v hotovosti do 24 hodín. Počiatočná ponuka sa zvyčajne rovná zostávajúcemu zostatku úveru a všetkým ďalším právnym poplatkom, ktoré mohla banka vzniknúť.

Toto je video, ktoré porovnáva postup a vplyv zabavenia majetku na krátke predaje na základe piatich hlavných kritérií:

Krátky predajný proces

Ak je trhová hodnota nehnuteľnosti nižšia ako nesplatená istina hypotéky a dlžník si nemôže dovoliť splácať hypotéku, veriteľ (jedna alebo viac bánk) sa môže rozhodnúť prijať predaj nakrátko. Pri krátkom predaji nedosahujú výnosy z predaja nehnuteľnosti hypotekárny zostatok, čo je jeden z dôvodov, prečo veritelia môžu váhať s prijatím ponuky dlžníka na krátky predaj. Akýkoľvek nevyplatený zostatok dlžný veriteľom po krátkom predaji je známy ako nedostatok. Dohody o krátkom predaji nevyhnutne nezbavujú dlžníkov ich povinnosti splácať akékoľvek nedostatky v pôžičkách, pokiaľ sa strany nedohodnú výslovne.

V krátkom predaji uvádza majiteľ domu dom na trh s realitnou kanceláriou. Zaobchádza sa s ním ako s akýmkoľvek iným predajom domov. Keď vlastník domu ponuku prijme, musí ju prijať aj banka. Krátky predaj sa môže uzavrieť kdekoľvek od 3 do 6 mesiacov a jeho úspech nie je zaručený. Federálna finančná agentúra pre bývanie (FHFA) však v roku 2012 vytvorila nové pravidlá, ktoré tento proces uľahčujú a zrýchľujú. Napríklad hypotekárni veritelia musia teraz reagovať na krátku ponuku do 30 dní od prijatia.

V auguste 2012 FHFA oznámila opatrenia na uľahčenie krátkeho predaja podvodných domov - domov, v ktorých je vynikajúca hypotéka vyššia ako súčasná trhová hodnota domu - pre majiteľov domov, vrátane rozšírenia pomoci ľuďom, ktorí majú finančné ťažkosti, ale nevymeškali. splátky hypotéky. Podľa plánu, ktorý vstúpil do platnosti v novembri 2012, sú pre túto pomoc oprávnené iba hypotéky garantované spoločnosťami Fannie Mae a Freddie Mac a na sumu peňazí, ktorú môžu držitelia druhých hypoték získať, keď sa uskutoční krátka predaj, existuje horná hranica 6 000 dolárov. dokončená. Účelom tohto opatrenia je znížiť motiváciu držiteľov druhých hypoték, aby museli dohadovať svoj podiel na výnosoch z predaja na domácom trhu, čím sa predíde oneskoreniam a uľahčí sa dokončenie predaja. Nové pravidlá tiež umožňujú majiteľom domov s zmeškanými splátkami hypotéky a vážnymi finančnými problémami predložiť menej dokumentov na schválenie na predaj nakrátko. Majitelia domov dostanú rýchlejšie schválenie, ak zažívajú finančné ťažkosti, ako je strata zamestnania, rozvod, smrť v rodine alebo premiestnenie zamestnania..^[1]

Komplikácie pre kupujúcich v zabavovaní majetku v porovnaní s krátkym predajom

Zabavenie trhu a krátky predaj ponúkajú kupujúcim hlboké zľavy. Niekto, kto si kúpi dom v krátkom predaji, môže očakávať, že dom bude stáť o 10% menej ako obyčajný dom na trhu, zabavenie majetku je ešte lacnejšie, často asi o 30%.^[2] Tieto nákupy však nie sú bez komplikácií.

Najbežnejším problémom s vylúčenými nehnuteľnosťami je to, že sa často predávajú „tak, ako sú“, takže dom môže potrebovať opravy, ktoré sú niekedy veľmi drahé. Pri kúpe uzavretej nehnuteľnosti v aukcii musí kupujúci zaplatiť hotovosť v ten istý deň, čo znamená, že nemôže získať kontrolu nehnuteľnosti, a preto netuší, aký rozsah potrebných opráv je potrebné vykonať. Niekedy sa od kupujúceho vylúčeného majetku môže vyžadovať, aby zaplatil nezaplatené dane z majetku od predchádzajúceho vlastníka. Zákony o spätnom odkúpení napokon umožňujú dlžníkom získať späť svoje vylúčené domy, a to aj v prípade, že bol domov predaný novému kupujúcemu po vylúčení. To môže spôsobiť veľa komplikácií pre kupujúcich vylúčených nehnuteľností.

Krátkodobý predaj nehnuteľností sa často kupuje aj za cenu nižšiu ako je odhad. Tento proces však môže byť veľmi časovo náročný. Kúpa nehnuteľnosti v rámci krátkeho predaja zvyčajne trvá oveľa dlhšie, pretože s predajom nesúhlasí iba kupujúci a predávajúci. Všetci veritelia, ktorí vlastnia záložné právo k nehnuteľnosti, musia tiež súhlasiť s predajom. Ak pôvodný veriteľ znovu predal prvú hypotéku, môže byť vo vlastníctve viacerých bánk. Ak je v dome druhá hypotéka, veriteľmi v druhej hypotéke môžu byť aj záložní veritelia. Získanie súhlasu všetkých predajcov s krátkodobým predajom si vyžaduje čas a mohlo by dokonca zabrániť uzavretiu obchodu, ak veriteľ nesúhlasí alebo ak predajca už nemôže dlhšie splácať hypotéku počas dlhého čakania (a preto môže byť vylúčený). Dokončenie väčšiny tržieb trvá 3 až 12 mesiacov. Krátky predaj je navyše riskantný pre kupujúcich a predávajúcich, pretože banka môže kedykoľvek stiahnuť dom z trhu bez akýchkoľvek následkov..

Úverový rating

Zabránenie prístupu môže spôsobiť zníženie úverového ratingu dlžníka o 200 až 400 bodov. Na úverovej správe zostáva 7 rokov. To môže mať veľmi negatívny vplyv na budúce pôžičky a dokonca aj na pracovné príležitosti v prípadoch, keď potenciálny zamestnávateľ vyžaduje bezpečnostnú kontrolu všetkých zamestnancov. Zabavenie majetku je súčasťou verejného záznamu.

Krátky predaj môže spôsobiť pokles úverového skóre o 50 až 130 bodov, aj keď výrazné zníženie je zvyčajne zapríčinené zlyhaním dlžníka. V úverových správach sa uvádza, že pôžička v krátkom predaji bola „vyrovnaná“, „vyplatená podľa dohody“ alebo „vyplatená menej ako úplne“.

Budúce vlastníctvo domu

Po vylúčení z domu má jednotlivec nárok na kúpu iného domu za 5 rokov, s určitými obmedzeniami alebo za 7 rokov bez obmedzenia. Jednotlivci musia nahlásiť uzavretie trhu so všetkými budúcimi žiadosťami o pôžičku.

Po krátkom predaji môže byť jednotlivec schopný kúpiť si nový domov okamžite, ak ich platby neboli nikdy oneskorené viac ako 30 dní a veriteľ ich nevyžaduje, aby splatili pôžičku. Nájdenie nového veriteľa však môže byť ťažké.

Posledné správy o zabránení prístupu na trh

Referencie

• Wikipedia: Krátky predaj (nehnuteľnosť)
• „Krátky predaj“ na zvýšenie zisku - Wall Street Journal
• Ako môžem získať hotovosť za predaj nakrátko? - About.com
• Výhody a nevýhody nákupu vylúčenia - FrontDoor.com